L’immobilier d'entreprise s'accroche

Le marché immobilier d’entreprise peut-il offrir une résistance bienvenue dans un contexte de crise financière désormais muée en crise économique ?
Si la nature des actifs immobiliers diffère profondément de celle des actifs mobiliers, il reste que le marché immobilier dans son ensemble ne fonctionne pas en vase clos.

Le marché immobilier n’est déconnecté ni des marchés financiers, ni de l’économie réelle. Certes, il connaît une volatilité moindre car il se compose d’actifs réels, il est néanmoins touché, du fait de la crise du crédit et du ralentissement économique. En réalité, pendant la première phase de la crise, qui était essentiellement financière, l’activité locative n’a pas été impactée, seuls les taux de rendement exigés sur les immeubles ont augmenté, pesant sur le niveau des prix. Dans un premier temps, ce phénomène a contribué à reconstituer une échelle des primes de risque entre immeubles.

Une rentabilité préservée
Depuis le mois de septembre, la crise financière s’est clairement propagée à la sphère économique. Une croissance économique moindre débouche classiquement pour l’immobilier d’entreprise sur une baisse de la consommation de surface de bureaux. En d’autres mots, le taux de vacance devrait progresser dans les prochains trimestres, ce qui viendra éroder les revenus des patrimoines.
Cela dit, cette érosion devrait rester limitée. En effet, une hausse de 50 % des surfaces vacantes à fin 2009, telle que l’anticipent certains commercialisateurs de la Place, ne serait pas si lourde de conséquences pour un patrimoine constitué. Si le taux de vacance moyen actuel de 7 à 8 % progressait pour atteindre 10 à 12 %, la conséquence serait une baisse de revenus comprise entre 3 et 5 %. Concrètement, cela se traduirait par une réduction de 15 à 25 points de base sur un taux de rentabilité moyen de 5,5 à 6 %. On le voit, la situation est loin d’être dramatique. Par ailleurs, toujours pour des patrimoines constitués, l’indexation des loyers apporte une compensation à cette érosion. Rappelons par ailleurs que le marché immobilier d’entreprise n’est pas dans une situation de déséquilibre. Les loyers sont à un niveau moyen, en cohérence avec les capacités de paiement des entreprises. Le marché immobilier français, et particulièrement francilien, jouit d’une demande locative très bien diversifiée par secteurs économiques, ce qui est un facteur de stabilité et de réduction du risque. Enfin et surtout, la production de nouvelles surfaces est restée à un niveau acceptable, et les projets de constructions nouvelles se sont massivement stoppés, garantissant que les stocks n’enfleront pas dans le futur.

UFG REM agit
Les patrimoines des SCPI d’UFG REM présentent la particularité d’être particulièrement bien répartis et diversifiés. Cette diversification des risques s’entend géographiquement, sectoriellement, mais aussi par la taille unitaire des immeubles. De plus, les SCPI n’ont pas d’endettement, il n’y a donc aucun « amplificateur » de variations dans le fonds, qui réplique de manière très fidèle la performance globale du marché.

Dans cette phase difficile, la politique de gestion d’UFG REM sera plus que jamais de privilégier la bonne gestion des immeubles et la pérennisation des cash flows. Le property management de proximité reprend toute sa signification, permettant de comprendre, d’accompagner et d’anticiper au mieux les demandes et les évolutions des locataires. La stratégie de l’UFG en la matière n’a pas varié et s’est même renforcée dans ce domaine, avec la constitution d’un pôle dédié au métier de property management : Colliers UFG PM.

Parallèlement, la politique d’investissement et d’arbitrages s’est adaptée. Les arbitrages immobiliers se poursuivent, et se doublent désormais d’un programme de restructuration d’immeubles lorsque l’intérêt immobilier de l’opération se démontre. Bien que le marché de l’investissement recèle des opportunités indéniables, le volume des investissements s’est réduit en raison de la baisse de la collecte.

Les investissements nouveaux se concentrent sur certains supports en collecte et sur le replacement du produit des arbitrages.

Innovation produits
Parce qu’UFG REM veut toujours aller de l’avant, vont être lancés prochainement des produits innovants à destination des investisseurs institutionnels. Il s’agit d’abord d’un OPCI ISR qui donne accès à l’immobilier non coté français selon quatre axes socialement responsables : environnemental (qualité des bâtiments), social (optimisation de l’environnement de travail), sociétal (logements sociaux, services) et énergétique (énergies vertes…). UFG REM est convaincu de la pertinence de son engagement dans cette voie car l’intérêt économique de l’immobilier ISR, notamment en termes de stabilité des cash flows, est indéniable.
L’autre produit innovant sur le point de voir le jour est un fonds de fonds qui permettra aux investisseurs de profiter d’une large diversification européenne et d’une performance régulière, en immobilier non coté.

Marc Bertrand
Directeur Général d'UFG REM
Extrait de La Lettre du Groupe UFG
Achevé de rédiger le 2/12/2008

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