L’OPCI, pour les Institutionnels c’est parti !

L’OPCI c’est parti pour les institutionnels et bientôt pour les particuliers.
Après avoir, au cours de l’été 2007, approuvé le programme immobilier d’environ 13 sociétés de gestion de portefeuille, l’Autorité des Marchés Financiers -- AMF -- vient enfin de délivrer les agréments des premiers Organismes de Placement Collectif Immobilier --OPCI.

Ces véhicules créés sous la forme de Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable – SPPICAV, à Règles de Fonctionnement Allégées avec Effet de Levier – RFAEL, ont été conçus pour répondre à l’attrait des institutionnels pour les actifs immobiliers, notamment révélé par les études réalisées récemment par l’EDHEC et l’AF2I sur ce thème.

Des avantages indéniables
Revenus réguliers élevés protégés contre l’inflation, volatilité raisonnable, décorrélation partielle, performance globale renforcée par la perspective de gains en capital sont les arguments parmi les plus souvent cités par ces acteurs pour justifier cet intérêt.
Rien de surprenant sur ces bases à ce qu’une bonne allocation d’actifs d’un portefeuille institutionnel contienne selon eux de 5 à 15% de produits immobiliers hors outils d’exploitation. A côté de l’investissement direct, l’offre de produits collectifs immobiliers cotés ou valorisés comme l’OPCI devrait en outre satisfaire leurs besoins de mutualisation des risques et d’accès aux marchés immobiliers européens.

Un autre atout de l’OPCI pour les institutionnels
Outils de placement pour investisseurs avertis, les premiers OPCI ont également été utilisés comme véhicule d’externalisation du patrimoine immobilier d’une entreprise, le Groupe Casino, pour un montant d’environ 650 millions d’euros.

Au delà de la fiscalité avantageuse qu’il procure à l’entreprise vendeuse (allègement de la taxation de la plus-value réalisée lors de la cession de biens immobiliers), l’OPCI par la flexibilité et l’adaptabilité de ces règles a permis à ce groupe d’établir entre les investisseurs et l’exploitant un partenariat à long terme nécessaire pour s’adapter au caractère évolutif des actifs immobiliers sous jacents. Le mécanisme de valorisation des OPCI a mis en outre les actionnaires avertis à l’abri d’une chute des cours non justifiés par des considérations immobilières et permis également d’assurer un contrôle des investisseurs entrants et sortants de l’OPCI prémunissant le groupe de distribution des dangers d’une OPA sur ses actifs immobiliers.

A quand l’OPCI pour le grand public ?
A côté de ces applications pour investisseurs avertis avec une liquidité contrainte, l’OPCI poursuit sa quête d’agrément pour les véhicules destinés à la fois au grand public et aux institutionnels (sur la base de catégories de parts différentes) avec une valeur liquidative plus fréquente et donc des entrées/sorties facilitées.
L’AMF discute avec les professionnels sur trois thèmes :
• les frais de gestion afin de définir les prestation couvertes, l’assiette de leur calcul par rapport aux actifs achetés au moyen de la faculté d’endettement de l’OPCI, leur dissociation avec les frais d’exploitation et d’entretien des actifs, le nécessaire souci d’information des souscripteurs sur le cumul de ceux-ci et enfin la comparabilité indispensable entre différents OPCI,
• la capacité de la société de gestion à assurer la liquidité de l’OPCI en fonction de la composition de son actif et son passif, de la fréquence de publication de sa valeur liquidative et du contexte du marché immobilier,
• l’application de la directive MIF aux documents commerciaux des premiers OPCI grand public.

La profession reste également dans l’attente d’ici à la fin de l’année des textes fiscaux modificatifs permettant d’exonérer des droits d’enregistrement au taux de 5 % les compagnies d’assurance et les OPCVM détenant plus de 20 % d’un OPCI afin de pouvoir permettre à ces deux véhicules de constituer des vecteurs de distribution de l’OPCI.

L’OPCI, c’est donc bien parti et UFG REM devrait, nous l’espérons, dans les prochaines semaines, être en mesure de présenter la gamme de ses futurs produits adaptés aux souhaits des investisseurs

Jean-Marc Coly, Directeur Général UFG REM, le 12/11/2007

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