Le marché de l'immobilier d'entreprise français au 1er trimestre 2008

En dépit d'une conjoncture économique fortement perturbée par la crise du système bancaire et financier, le marché immobilier d'entreprise français à l'image de la majorité des marchés européens (hors UK et Espagne) résiste et démontre ainsi ses qualités d'actif de refuge que certains se sont empressés de mettre en doute, affirmant peut-être un peu vite sa fragilité et l'imminence d'une crise majeure du secteur.

Un excès de pessimisme médiatique pondéré par le constat des chiffres.
Les chiffres publiés par Immostat et les analyses des commercialisateurs traduisent certes pour le 1er trimestre 2008 une inflexion attendue des volumes traités tant en matière d'investissement que de transaction locative. Cette diminution, qui nous ramène toutefois aux excellents résultats de 2005, se doit d'être nuancée au regard du caractère exceptionnel de ceux de 2006/2007.
L'appréciation de la santé du marché immobilier d'entreprise ne peut se fonder sur la seule constatation du volume de son activité surtout lorsque celle-ci semble traduire non pas les prémices d'une forte dépression mais plutôt le retour à la normale dans un marché raisonnable dont les fondamentaux sont sains mais les acteurs prudents, voire un peu attentistes dans une conjoncture incertaine.

Marché de l'investissement
Les volumes
Le marché de l'immobilier d'entreprise doit en grande partie son développement mondial des années 2000 à l'afflux massif de capitaux privés et institutionnels redécouvrant ses qualités : récurrence des cash flows, protection contre l'inflation, valorisation raisonnable, décorrélation partielle des autres classes d'actifs, etc. La crise financière qui a provoqué la raréfaction des crédits a fortement limité la présence sur le marché d'acteurs très opportunistes mais n'a pas découragé les investisseurs long terme qui, au contraire, espèrent renforcer leurs positions dans un marché moins spéculatif. Les 3,7 milliards d'euros engagés au cours du 1er trimestre 2008 en sont l'illustration. Le ralentissement conjoncturel passager ne doit pas cacher l'attrait, qui ne faiblit pas, de l’immobilier pour les gestionnaires institutionnels et qui constituera encore pour de nombreuses années le moteur principal de sa santé.

Les prix
L'effet conjugué jusqu'en juin 2007 des taux d'intérêt faibles, de la forte concurrence à l'investissement et des prévisions économiques de croissance a conduit les prix de l'immobilier d'entreprise français vers des niveaux que seules les anticipations de croissance des loyers pouvaient justifier. Le ralentissement économique mondial désormais diagnostiqué, avec son influence directe sur une moindre progression prévue des loyers, a naturellement conduit les acteurs responsables du marché à revoir à la hausse leurs objectifs de taux de rendement et donc à rééchelonner leur prix d'acquisition. Quasiment stables dans les secteurs ou types d'actifs à forte demande locative dont les loyers devraient continuer à augmenter, les prix semblent avoir diminué par rapport à ces sommets de 4 à 10 %, selon les premières observations dans les autres catégories. Limités en montants, ces ajustements devraient se cantonner aux niveaux atteints pour peu que les taux d'intérêts ne progressent pas, que la crise financière ne se communique pas trop brutalement à l'économie réelle et que le marché immobilier sache rapidement adapter son offre à la demande en termes tant de volume que de prix et de prestations.

Marché locatif
Les transactions réalisées au 1er trimestre 2008 ont atteint 581000 m2 (en diminution d'environ 20 % par rapport à 2007) mais à un niveau encourageant car supérieur à la moyenne observée depuis 8 ans sur les 3 premiers mois de l'année. Les prévisions pour 2008 devraient nous amener au niveau des chiffres de 2005, soit environ 2,5 millions de m2 de demande placée, ce qui constituera une excellente performance. Ce bon résultat devrait aller de pair avec la poursuite de la tendance à la hausse des loyers observée en 2007. Même si le rythme d'augmentation est plus faible que celui envisagé, il est constaté sur l'ensemble des secteurs et des zones géographiques. Les avantages commerciaux (franchises de loyers, travaux…) se maintiennent avec en moyenne une valeur de un mois de loyer par année de bail ferme. Les locaux neufs ou re-structurés concentrent l'essentiel des transactions (66 %). L'offre immédiatement disponible reste stable autour de 2,5 millions de m2 représentant un taux de vacance inférieur en moyenne à 5 %, l'un des plus faibles du marché européen. L'offre future semble être maîtrisée et s'ajuste légèrement à la baisse, traduisant ainsi la prudence des acteurs : municipalités, banquiers et promoteurs soucieux de la bonne adaptation entre l'offre et la demande.
Au-delà de ces éléments positifs, le marché constate néanmoins un certain attentisme des entreprises utilisatrices quant à la possibilité d'envisager un déménagement. Les délais de négociation s'allongent et démontrent la légitime prudence des futurs preneurs. L'incertitude économique actuelle favorise également les renégociations des locataires avec leur bailleur comme alternative au changement de locaux, ce qui favorise les propriétaires de patrimoines constitués acceptant d'adapter leurs loyers et de mettre leurs immeubles au niveau des prestations attendues par le marché.

Un marché sûr
Ce constat dépassionné par les chiffres de la bonne tenue du marché immobilier d'entreprise français est, en outre, conforté par la reconnaissance de ses qualités qui devraient lui permettre de bien résister aux incertitudes actuelles. Raisonnable grâce à la recherche permanente par ses acteurs du juste équilibre en offre et demande, sécuritaire par sa taille de premier marché européen et la diversité de ses utilisateurs, il devrait continuer à offrir une excellente opportunité aux investisseurs long terme.
■ Jean-Marc Coly, Directeur Général UFG REM, le 30/04/2008

Pour télécharger la lettre du Groupe UFG de mai 2008, cliquez-ici.

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