La planète financière a vécu au cours du mois d’août une crise majeure de liquidité sur les marchés mondiaux, dont l’origine provient de l’effondrement de celui du crédit hypothécaire « subprime » aux Etats-Unis. Quels en sont les effets sur l’immobilier d’entreprise ?
La hausse des taux organisée par la FED de juin 2004 à juin 2006 (de 1,25 % à 5,25 %) a eu un effet dévastateur sur la solvabilité des emprunteurs immobiliers fragiles provoquant, concomitamment au premier ralentissement des valeurs immobilières, les difficultés des établissements prêteurs et des institutionnels détenteurs massivement de produits de titrisation sur ces « tranches » de financements.
Cantonnée à la sphère financière pour le moment, cette crise de liquidité a épargné les grandes banques commerciales (si l’on excepte la suspension de la liquidité de quelques fonds de la BNP) pour se concentrer sur quelques « hedge funds », des banques d’investissement ou des instituts de crédit spécialisés.
Le besoin de liquidité et le défaut de confiance sur les conséquences de cette crise sur certains secteurs de l’économie provoquent une forte baisse des marchés boursiers y compris des foncières cotées dont le recours structurel à l’emprunt les rapproche du secteur financier.
Une crise salutaire ? L’augmentation de la quantité de monnaie dans l’économie par les interventions des banques centrales et la diminution récente du taux d’escompte de la FED ont pour l’instant permis d’éviter que la sphère de l’économie réelle ne soit trop fortement touchée. Bien que l’amplitude exacte de cette difficulté ne puisse être définitivement mesurée, les premières conséquences sur le marché de l’immobilier d’entreprise peuvent être appréciées de la manière suivante :
- Les primes de risque exigées par les investisseurs devraient augmenter comme pour tous les actifs et entraîner une hausse des taux de rentabilité attendue (appréciée par certains autour de 50 points de base). L’anticipation des évolutions de loyers et la stabilité, voire la diminution des taux d’intérêt devraient atténuer cette estimation et en compenser en partie les effets sur les prix de l’immobilier.
- Le report vers la qualité du fait de l’augmentation des primes de risque devrait permettre de retrouver une échelle de taux de rentabilité en fonction de la qualité des actifs immobiliers qui avait tendance à disparaître depuis quelques années.
- Les conditions d’attribution des crédits immobiliers par rapport aux risques estimés de l’actif acquis et la diminution prévisible des ratios d’endettement acceptés pourraient limiter les capitaux disponibles à l’investissement et contribuer à une salutaire maîtrise des prix de l’immobilier d’entreprise.
L’ajustement mesuré des prix pourrait être plus important si par suite de la défaillance d’un acteur de premier plan de la sphère financière, la crise que nous traversons se transmettait à l’économie réelle avec une révision à la baisse des anticipations de croissance débouchant sur une évolution moins favorable des loyers estimés des immeubles d’entreprise. La bonne santé globale de l’économie mondiale, celle du marché immobilier d’entreprise français et européen, le travail de régulation qui est en train de s’opérer devraient selon toute vraisemblance ramener la sérénité sur les marchés.
Jean-Marc Coly, Directeur Général UFG REM, le 20/08/2007
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