Le marché français de l’immobilier d’entreprise est demeuré très dynamique en 2006 avec un nouveau record d’investissement de plus de 23 milliards d’euros et des volumes de transactions locatives de bureaux en hausse de plus de 30 % par rapport à 2005, à 4 millions de m2.
La hausse des prix et son corollaire, la baisse des rendements locatifs, ne semblent donc pas avoir entamé l’appétit du marché. Les investisseurs sont restés confiants, anticipant sans doute une poursuite de la croissance économique et par conséquent de meilleures perspectives du marché.
Marché locatif de bureaux
Sur le marché locatif des bureaux la demande reste concentrée sur les locaux neufs ou restructurés situés dans les secteurs d’affaires. L’Ile-de-France se place en tête des régions européennes en terme de volume de transactions. La demande des entreprises demeure motivée par la recherche d’économie de loyers et de rationalisation des surfaces occupées plus que par un besoin de locaux dû à la création d’emplois nouveaux. Le dynamisme commercial ne permet donc pas une diminution significative du stock de bureaux vacants même si notre taux de vacance reste l’un des plus faibles d’Europe. Les loyers sont globalement stables même si les premières augmentations ont pu être observées dans des secteurs très demandés et constituent une bonne anticipation des comportements futurs. Les avantages commerciaux accordés par les propriétaires (franchise de loyers, participations aux travaux) demeurent relativement stables, contribuant ainsi à la grande stabilité des loyers économiques du marché.
Marché de l’investissement
L’investissement en immobilier d’entreprise enregistre un nouveau record en 2006. Plusieurs facteurs expliquent cet engouement : l’abondance des capitaux souhaitant profiter des caractéristiques de l’investissement immobilier ; des taux d’intérêts encore à un niveau bas ; la bonne tenue et l’attractivité du marché de l’immobilier de bureaux Français ; un cadre réglementaire favorable (le dispositif SIIC et les futurs OPCI). Comme les années précédentes, les bureaux demeurent le produit le plus prisé des investisseurs. La rareté des immeubles de qualité, conjuguée à la forte concurrence entre investisseurs pousse les prix d’achat à la hausse et accentue la pression à la baisse des rendements locatifs. Toutefois, en dépit de ce resserrement des taux, le rendement global (rendement locatif et valorisation du capital) des actifs immobiliers reste supérieur aux rendements des produits monétaires et obligataires. La « prime de risque » par rapport à une OAT 10 ans est toujours positive (+ 2 % environ).
Jean-Marc Coly, Directeur Général
UFG REM, le 21/02/07
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