Le mensuel Gestion de Fortune publie, dans son édition de mars 2006, une interview exclusive de Jean-Marc Coly, Directeur de l’UFG.
« Le désengagement massif des investisseurs a entraîné le gel de certains fonds immobiliers ouverts allemands. L’impact de cette nouvelle en France vient ébranler la mise en place des OPCI.
A-t-on raison de s’inquiéter ? ».
Jean-Marc Coly, réagit à la polémique et accorde une interview à Coline Léger. Nous vous proposons de retrouver ici l’intégralité de cet entretien publié dans le numéro de mars de Gestion de Fortune :
« A-t-on raison de s’inquiéter ?
Jean-Marc Coly : Non, il n’y a pas de raison de s’inquiéter. Les fonds immobiliers allemands vivent l’équivalent de la crise qu’ont vécu les SCPI au cours des années 1990 sur fond de doute des épargnants concernant la valorisation des actifs. L’expérience passée des SCPI nous a permis de mettre en place, dans l’OPCI, les outils pour éviter ce genre de situation, car nous ne sommes pas à l’abri des cycles immobiliers.
De quels outils s’agit-il ?
J.-M. C. : L’adéquation de la valeur des parts avec la valeur vénale des actifs est la clé de voûte du système. Elle repose sur l’expertise qui n’est pas une science exacte. C’est pourquoi, dans le cadre de l’OPCI, pour établir la valeur d’un immeuble, deux experts différents donneront leur avis pour un même produit.
Mais, d’une manière générale, les méthodes d’expertise se sont financiarisées et harmonisées : tous les experts utilisent aujourd’hui les mêmes méthodes d’évaluation. Or, l’objectivité des méthodes procure une certaine objectivité de l’évaluation. Ainsi une étude d’IPD montre qu’entre la valeur d’expertise et la valeur de vente, l’écart se limite à 5 % seulement. On est donc très près de la réalité du marché.
Par ailleurs, une poche de liquidité de 10 % a été créée, pour répondre aux demandes de retrait des investisseurs. Dans les années 1990, au plus fort de la crise, les retraits de particuliers ne dépassaient pas 5 % à 6% du capital des SCPI. Aujourd’hui, en Allemagne, les retraits atteignent plutôt 8 %, mais une majeure partie d’entre eux sont le fait d’institutionnels : 700 millions d’€ ont ainsi été retirés sur un week-end.
Pour protéger l’épargnant, ne serait-il pas souhaitable de séparer investisseurs particuliers et institutionnels ?
J.-M. C. : Non. Il s’agit de deux populations qui poursuivent le même objectif : le rendement. La présence d’institutionnels dans un OPCI grand public constitue un gage de confiance. Et ce sont les seuls à investir à contre cycle, permettant au produit de rebondir pendant les crises.
Je ne vois qu’un seul obstacle à cette cohabitation : le risque d’une sortie massive des institutionnels, comme en Allemagne. Mais c’est justement pour prévenir ce risque que l’ordonnance du 13 octobre créant le statut d’OPCI a prévu des conditions de sortie spécifiques pour les institutionnels représentant plus de 20 % de l’actif. Il appartient au règlement AMF de les préciser.
L’absence de personnalité morale dans le FPI constitue l’une des critiques les plus fréquemment formulées à l’encontre de l’OPCI puisqu’elle prive les porteurs de parts de la possibilité d’intervenir via les assemblées générales. Que répondez-vous ?
J.-M. C. : C’est un mauvais procès. Malgré ce statut juridique, qui est aussi celui des opcvm, nous avons voulu que les porteurs de parts puissent continuer à exercer un contrôle sur la société de gestion. D’où la création d’un conseil de surveillance, dont ne disposent pas d’ailleurs les opcvm. Nous sommes en train de réfléchir à son mode de désignation.
Quelles seront les conditions de sortie des OPCI ?
J.-M. C. : Elles seront fonction du rythme fixé pour la détermination des valeurs liquidatives. Selon les sociétés de gestion, ce rythme devrait osciller entre quinze jours et trois mois. L’entrée et la sortie de l’épargnant doivent intervenir « à cours inconnu » ; il devra donc annoncer son départ au minimum un jour avant la période fixée pour la publication de la valeur liquidative.
La sortie d’un OPCI pourra-t-elle être gelée comme c’est actuellement le cas en Allemagne ?
J.-M. C. : Oui. Dans des cas exceptionnels, l’ordonnance prévoit comme pour tous les opcvm, que la liquidité du fonds pourra être suspendue pour une période indéterminée. Trois types de crises peuvent intervenir. D’abord, un crash immobilier, générant par exemple une chute des prix de 50 %. Il suffirait dans ce cas d’ajuster les valeurs liquidatives au prix du marché. Ensuite, une crise immobilière douce, s’inscrivant dans la durée : la baisse des prix serait intégrée au fur et à mesure de chaque valeur liquidative. Enfin, un marché immobilier porteur faisant face à l’apparition d’un produit plus performant sur lequel se reporterait massivement les investisseurs : dans ce cas, la revente des actifs, dans un marché favorable, permettrait d’assainir la situation. »
Vous pouvez retrouver cette interview dans le numéro daté de mars 2006 de Gestion de Fortune.
Propos recueillis par Coline Léger.
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