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Vos questions


Comment vais-je être informé des performances et de l'évolution d'un OPCI ? Le souhait de La Française REM est de poursuivre la politique d'information régulière et complète auprès des épargnants.

L'OPCI pourra emprunter à hauteur de 40 % du patrimoine immobilier qui le compose. L'endettement permettra notamment de jouer "l'effet de levier" et ainsi être source de valeur. Mais "l'effet de levier", c'est quoi ? On parle d'effet de levier lorsque l'OPCI a recours à l'endettement pour financer une partie de ses investissements.
L'effet de levier est donc bien source de création de valeur lorsque les rendements des actifs immobiliers sont supérieurs aux taux d'intérêt de l'emprunt et lorsque le marché immobilier est orienté à la hausse. Ainsi, supposons qu'un OPCI achète un immeuble financé à hauteur de 40 % par emprunt au taux de 5 % et que cet immeuble procure un rendement annuel de 7 %. Il crée ainsi de la valeur pour ses associés à hauteur de 2 % (7 % - 5 %) sur la partie financée à crédit. Sans oublier la rentabilité supplémentaire qui découle de la valorisation de cet immeuble et qui sera d'autant plus importante que l'allocation initiale de fonds propres (ressources provenant de la collecte) est réduite.
Il est à noter que l'usage de l'effet de levier n'est pas systématique. Il dépend des conditions de financement en vigueur et des perspectives d'évolution du marché immobilier. Mais surtout, il sera utilisé conformément à la politique de gestion affichée par chaque OPCI.

L'OPCI prélèvera-t-il des frais de gestion sur la revente de mes parts ? Les OPCI devraient adopter un mode de fonctionnement proche des OPCVM. Aussi, en dehors de situations très spécifiques, la majorité des OPCI proposée ne devrait pas comporter de frais sur la revente des parts.

La liquidité ne va-t-elle pas pénaliser le niveau de rentabilité des OPCI ? La part de liquidité ne devrait pas peser sur les rendements des OPCI. En effet, une part de 10 % correspond de façon quasi-identique à la trésorerie gérée actuellement par les SCPI. Il est à noter également que les OPCI pourront investir cette part de liquidité dans des actifs plus rémunérateurs que ceux actuellement accessibles aux SCPI. En conclusion, la liquidité ne risque pas de pénaliser la rentabilité des OPCI. En imposant cette part de 10 %, le législateur cherche avant tout à faciliter vos demandes de retrait et donc rendre le produit plus liquide que ne l'est la SCPI.

Le fait que l'OPCI puisse investir sur des valeurs mobilières ne le rend-il pas trop sensible aux aléas de la Bourse ? Il faut tout d'abord rappeler que l'OPCI n'est pas un produit coté en bourse. De ce fait, la sensibilité de l'OPCI aux baisses et hausses des marchés boursiers sera donc directement, et uniquement, liée à la part des actifs investis en valeurs mobilières (de 0 % à 30 %). Cette part d'investissement est définie, en amont, par la politique de gestion de l'OPCI et sera donc connue des associés souhaitant acquérir des parts d'OPCI. Si vous ne souhaitez pas investir dans des produits contenant des valeurs mobilières, vous pourrez donc vous tourner vers des produits OPCI dont la part investie en actifs boursiers sera faible, voire nulle.

Les contraintes de gestion propres aux OPCI ne vont-elles pas alourdir les frais du gestionnaire (4 expertises par an, intervention de dépositaires, etc) ? Les OPCI imposent de nouvelles contraintes aux sociétés de gestion avec des expertises plus récurrentes (4 expertises par an au lieu d'une seule actuellement pour les SCPI) et l'intervention d'un dépositaire. Ces directives impliquent de nouveaux frais. Néanmoins, ces frais sont largement compensés par une grande liberté de gestion et par des opportunités d'investissement plus étendues au bénéfice de la performance de l'OPCI.
En imposant ces nouvelles contraintes, le législateur cherche avant tout à renforcer la protection des épargnants. Elles permettent donc de rendre le produit encore plus transparent que ne l'est actuellement la SCPI.

Les SCPI fiscales seront-elles transformables en OPCI ? Sera-t-il créé des OPCI fiscaux ? Votre société de gestion La Française Real Estate Managers n'a pas l'intention de transformer les “SCPI fiscales“ en OPCI. Les SCPI dites fiscales (exemple, la gamme Multihabitation proposée par La Française Real Estate Managers) continueront d'exister jusqu'à leur terme, déterminé par la date de dissolution statutaire.
De plus, en l'état actuel des textes et de la réglementation, il n'est pas possible de proposer des OPCI fiscaux. Le législateur étudiera la question prochainement.

Pourrai-je changer à tout moment de produit (FPI contre SPPICAV ou l'inverse) ? Les FPI et les SPPICAV sont deux types de produits différents. Par conséquent, vous devez étudier l'achat de parts de SPPICAV ou de FPI comme deux types d'acquisition distincts. Bien sûr, en fonction de l'évolution de la fiscalité, vous pourrez revendre, à tout moment, vos parts de FPI et racheter des parts de SPPICAV (ou inversement).

Qu'est-ce-qu'un OPCI ? Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif dédié à l'Immobilier. Il bénéficiera d'un statut proche de celui des OPCVM et sera le successeur de la SCPI : un produit immobilier dont 60 % des actifs au moins seront investis en immobilier.

Quel organisme va réglementer et surveiller l'OPCI ? L'OPCI sera placé sous le contrôle de l'Autorité des Marchés Financiers et tout nouvel OPCI devra bénéficier, comme les SCPI, d'un agrément préalable de L'AMF.

Quels seront les frais ? Partant d'une même nature de produit, c'est à dire principalement immobilière, on peut imaginer que la structure de frais reproduira celle actuellement en vigueur sur les SCPI : la commission de souscription qui intègre les nécessaires frais d'acquisition d'un patrimoine immobilier quel qu'il soit, et des frais de gestion réduits par la taille des patrimoines à gérer, et couvrant les charges.


Qui choisira les valeurs mobilières dans lesquelles l'OPCI investira ? Le gestionnaire est décisionnaire en matière d'investissement. Il devra rendre compte de sa politique de gestion devant les associés. Les valeurs mobilières pourront être françaises ou étrangères et de tous types (actions, obligations, etc). Quelle que soit la classe d'actifs, la politique de gestion sera précisée dans les documents d'information remis aux souscripteurs : vous la connaîtrez donc par avance.
En matière de sélection de valeurs mobilières, La Française Real Estate Managers s'appuiera sur les compétences des sociétés de gestion du Groupe La Française en matière de valeurs mobilières : La Française des Placements et Siparex Proximité Innovation.

Qui va se charger du marché des parts ? Tout en n'excluant pas la poursuite du système actuel, pour les associés souhaitant être nominativement connus par la Société de Gestion, ou par le dépositaire, le fonctionnement pourrait également se rapprocher de celui des OPCVM, en permettant aussi la souscription au travers d'un compte-titres, favorisant ainsi une meilleure liquidité du placement.

Vais-je toujours toucher des revenus réguliers ? Soucieux de préserver les intérêts actuels des porteurs de parts de ses SCPI, La Française REM entend poursuivre une régularité de distribution pour ses produits devenus OPCI, avec une cadence semestrielle pour les premiers produits.

Y aura t'il des typologies d'OPCI ? Oui dans la mesure où les OPCI permettront d'accéder à deux types de fiscalités différentes selon les objectifs patrimoniaux recherchés. Par la suite, chaque Société de Gestion de Portefeuille pourra utiliser la possibilité offerte par la diversité des actifs composant l'OPCI pour créer des gammes distinctes d'OPCI.
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